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年终开发商和购房者博弈加剧

发布时间:2019-08-16 20:09:25 编辑:笔名

  开发商和购房者的博弈还在继续。( 崔健 摄)

  调控大背景下,楼市成交量大幅萎缩,由于面临全年销售任务的压力,开发商不得不加大促销,力求跑量;由于摸不准未来的楼市发展方向,加上房价始终在高位运行,大部分购房者继续选择持币观望,不愿意轻易出手。临近年底,楼市陷入前所未有的对峙僵局,开发商和购房者间的博弈在加剧。

  专家表示,从目前的趋势来分析,中央政府对楼市的调控决心是明确而一贯的。对开发商和购房者而言,都需认清形势,灵活做出决定。

  开发商的困局 降价还是坚持

  由于本轮调控周期较长,导致很大一部分开发商的资金缺口加大,在全国范围内,都刮起了一股降价风,其中尤以北京、上海、广州等一线城市为突出。

  中原地产统计数据显示,截至目前,大型房企中已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模的降价销售。

  而在济南,尽管开发商的促销一轮接着一轮,但房价却没有出现实质性下降。

  对此,一些开发商透露说,他们之所以只促销不降价,一是害怕引发老业主“降价维权”,二是担心这会令买方心里的降价预期更大,越降越卖不动。“目前在调控大背景下,就算降价作用也不大。”

  想降价顾虑多,可坚持不降价,开发商的日子也不好过。其中影响的是,成交量萎缩,年度销售任务难完成。

  “年度目标,我们现在基本上都不提了。”一大型项目的营销负责人说,“因为肯定是完成不了。我们现在的想法就是,尽可能地大幅促销,年底前再突击一把,能卖多少卖多少。”

  事实上,这位开发商的心态,成了今年大部分开发商的“主流心态”。目前,不少开发商也是左右为难,降与不降都难受。不降价,房子就卖不出去,降价又担心先前买了高价房的人不满。

  市区东部某楼盘的营销策划负责人称,“今年的市场太出乎意料了。年初,我们制定的推盘计划、价格跟现在都有很大变化。从今年五六月份开始,我们的计划一直在做调整。完成年初任务,现在不考虑这个。”

  发现,按照房地产市场往年的惯例,常常到了年底就开始转入淡季了。但2011年却打破了这条规律,年底开发商打折促销势头更猛,继续“大干一场”的趋势已经明显。更多的开发商为了年底冲刺,都采取了“促销跑量”的手段,市场上名目繁多的促销手段屡见不鲜。

  一大型房企的负责人透露,年底前这一个月,开发商还会有更多的促销动作。“我了解到的情况看,很多开发商其实现在还是在等待时机,想等到明年看政策是否有所松动。但我认为现在一步到位,快打快销回笼资金才是真正的出路。据我们业内预测,现行的房地产调控政策至少会持续一年左右时间,因为中央高层近就已多次强调要坚持调控政策,所以暂时还看不到政策松动的迹象。其次,如果继续等下去,很有可能楼市会出现二次探底的现象。年底开发商们可能会进入全面促销阶段,要注意的是,全面促销不是全面降价,要想现在开发商就全面降价是不可能的。个人认为,这种促销力度至少应该在15%以上,才能被市场认可接受,否则是不会有什么明显作用的。”

  专家表示,在楼市成交“火爆”的年代,市场供求关系的不平衡体现在话语权严重向卖方倾斜,贷款购房的消费者极少获得开发商在折扣方面的让利。而目前随着滞销加剧,年底楼市项目打折促销的数量明显增多、力度明显增强。

  购房者的困局 抄底还是观望

  一方面是纠结于市场的开发商,一方面则是难于出手的购房者。

  抄底还是观望?这是当前摆在不少购房者面前的重要选择。

  购房者在买房的问题上一直处在矛盾中:一方面怕下手太早买高了,另一方面又担心错过政策调控下的低价位。买还是等,依然是购房者难解的心结。

  今年 0岁的李先生在媒体工作,他一直计划在市区买套房子作为婚房。从下半年开始,他连续看过多个楼盘。近,之前联系的楼盘隔三岔五地给他打,称他们的楼盘年底搞活动、搞促销,且优惠幅度很大。

  惊喜之余,李先生又开始看楼盘。上周末,他来到某优惠楼盘的售楼处,里面跟他一样来看房的人不少。现场火爆氛围让李先生激动起来,并很快签订了购房协议。“我觉得经过不断的调控,楼市差不多到了底部,感觉房子总价不是很高,地段又好,所以就出手了。”

  与李先生不同,还有部分人选择了观望。“现在楼盘的促销广告铺天盖地,就说短信,我几乎每天都能收到楼盘开盘预约的信息。不过感觉房价还会降的,反正我也不急着买,再等等吧。”郭先生计划在2到 年内买房,对于房价未来的走势,他是坚定的“看跌派”。他认为,房价还远未“触底”,观望是当下的选择。

  调查发现,李先生和郭先生代表了时下一部分购房者的心态。还有一部分刚需族,正在买与不买间反复纠结。

  搜房的一份调查问卷显示,对于未来一年的房价走势,看平的友占15.94%,看跌的友占82.61%。从以上数据不难发现,购房者对于目前的市场态势,继续选择持币观望的人群仍占多数。

  而面对年底的楼市促销热潮,70.29%的友观望情绪依然浓,但想要出手买房的友较前几个月比例已经有所提升,人数比例达到26.9%。楼市的低迷带动了房价的下跌,不少持观望态度的购房者蠢蠢欲动准备出手。然而,面对银根紧缩、贷款利率越来越高的现状,不少购房者又迟迟不肯下手。

  据了解,临近年底,调控政策依旧从紧,但随着开发商优惠力度大增,济南上周商品房成交量微幅增加。这也充分说明,很大一部分购房者如今犹豫不决。此外,楼市的不稳定给很多购房者带来了前所未有的紧迫感,很多人怕明年年初房价会上涨,加上一些调控政策的影响,所以选择提前买房。一些购房者无奈地表示,等待的结果就是房价降不降还不好说,但怕的是,房价没降利息却涨了,贷款的成本增加了。

  业内人士表示,日益增加的库存,以及持续下跌的成交,使得省城开发商的压力越来越大。为了打破购房者的观望情绪,提升销量,回笼资金,顺利度过房产寒冬,推出限量特价房、鼓励团购、一次性付款打折甚至首付也分期等一系列优惠活动,成为不少开发商御寒的手段。然而,受近期济南东城摩尔开发商卷款跑路以及降价潮的风波,不少购房者出手愈加迟缓,观望仍在持续。

  分析人士 博弈下该如何抉择

  分析人士表示,由于政策调控的加剧,中央与地方、开发商与政府、购房者与开发商之间均存在着不同程度的博弈现象,虽然各自的出发点不同,但毫无疑问都对房地产市场的发展产生了一定的影响。在此市场大势下,对开发商和购房者而言,都需认清形势,灵活做出决定。

  专家普遍认为,从目前的趋势来看,中央政府对楼市的调控决心是明确而一贯的,随着保障性住房体系的建立健全,未来房地产市场必将发生深刻的变革。对于开发商来说,当前应该做的是正确分析大势,并找出应对之策,只有顺时应势,才能有所作为。当市场环境发生深刻变化的时候,要抛弃固有的开发模式与思路,跳出惯性的思维,真正找出适合自己公司的生存之道,找出合适的利润增长点。要时刻洞悉与把握主流客群的需求,并限度地迎合他们,只有这样才能实现好的销售业绩。

  而对于购房者来说,当前由于政策调控,抑制了一部分需求,也造成了开发商供应量的减少,因此,在购买物业的时候,一定要权衡利弊,通盘考虑。更要多注重产品自身的一些特点,如品质、舒适度、保值性等等。选择适合自身特点的购买方式,如是按揭购房,就要考虑首付及还贷压力;如是全款购房,则要多进行同类产品的性价比鉴别。同时,购房者也应该转变居住观念,要量力而行,只有这样才能有效缓解供需矛盾,才有利于房地产市场的健康发展。 苏茂华

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